Cubiertas
Mantenimiento de cubiertas industriales
Informe
Libro de mantenimiento
Inspección visual
Limpieza manual
Reparación de deterioros
Reparaciones de emergencia
Mantener en buena estado la cubierta es la mejor garantía para impedir filtraciones, humedades, mal aislamiento, etc. Además, realizar acciones de conservación de manera periódico evitará el tener que afrontar el coste de reparaciones mayores a largo plazo.
El mantenimiento adecuado de la cubierta permite evitar fugas que tienen un impacto en la durabilidad de la estructura del edificio, el aislamiento de las del edificio o incluso la salubridad de los usuarios.
Un correcto mantenimiento preventivo de las cubiertas extiende significativamente su vida útil, al tiempo que elimina la necesidad de un reemplazo completo o parcial de la cubierta. Por lo tanto, llevar a cabo la limpieza y mantener canalones, remates,…, por parte de personal cualificado es una excelente manera de ahorrar tiempo, salud y dinero.
Hay productos para cubiertas en el mercado que ofrecen garantías de 20, 30 años y en condiciones óptimas es probable que puedan cumplirse. Al comprar una cubierta metálica, el cliente está convencido de que después de ser instalada, ya no tiene que volver a hacerle caso, pero es un gran error.
Es como comprarse un coche de alta gama y pensar que por tener calidades excelentes no vas a tener que llevarlo al taller a hacer revisiones, cambios de aceite,…
El mantenimiento irá en función de vegetación colindante, fábricas o actividades cercanas que puedan incidir en dicha periodicidad. Este análisis es muy importante debido a que en caso de algún incidente meteorologíco…, los seguros tendrán que tener en cuenta que el afectado está cumpliendo con su obligación de mantener la cubierta.
Tras una buena limpieza, es aconsejable revisar todos los elementos de la cubierta, empezando por comprobar la firmeza de los elementos de anclaje o fijación del soporte, asegurando y reparando, en su caso, los defectos observados.
Para poder ser eficientes y organizados en el mantenimiento, nos apoyamos en las siguientes herramientas de seguimiento y control:
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Informe
El informe tendrá que ser redactado por un técnico cualificado y con experiencia en cerramientos, haciendo un levantamiento de planos si fuera necesario, para poder localizar diferentes elementos o patologías que pudiera haber en la cubierta, además, se incluirá una descripción de paramento, materiales, geometría, superficies, anclajes, estructura, año orientativo de construcción, accesos a la cubierta, análisis de seguridad individual o colectiva que fuera necesaria para poder realizar los trabajos encomendados sin poner en detrimento la seguridad de los operarios.
En el informe se prestará mayor atención a los puntos singulares que puedan encontrarse en las envolventes.
En el informe se indicará la fecha del último mantenimiento realizado y la periodicidad de mantenimiento recomendada.
Tras las descripciones generales, el informe recogerá una descripción del estado de elementos existentes, en esa descripción habrá que localizar posibles patologías o problemas, además de catalogarlas como Muy graves, Graves, Importantes, leves o Inversión. En función del estado las actuaciones serán de una u otra índole. Normalmente, las que se consideran Inversión so actuaciones recomendables que pueden alargar la vida de ciertos elementos o por ejemplo sii se detecta que las franjas traslúcidas de una cubierta empiezan a estar deterioradas , llegará un año en el que habrá que cambiarlas todas de golpe con la inversión que ello supone, pudiendo cambiar paulatinamente unas pocas franjas cada año…
Tras las descripciones minuciosas del estado de los elementos mencionados, se procederá a expresar una propuesta de actuación, encaso de que sea necesario, presupuesto de actuación.
Libro de mantenimiento
El libro del mantenimiento será el manual de instrucciones que tendrá que tener en cuenta personal cualificado tanto como para acceder a cubiertas, plataformas,…, como para interpretar el informe previamente realizado de manera minuciosa y así llevar a cabo de manera eficiente un listado de actividades o check list que tendrá que rellenarse y repetirse debidamente de forma periódica.
Para organizar todo debidamente se consensuará con el cliente un calendario de intervenciones dejando abiertas algunas jornadas para poder dar servicios puntuales extra.
Haciendo alusión a los diferentes elementos a revisar, como chimeneas, canalones, tragaluces, trampillas, remates,…
• Consulta de patologías en el interior del edificio a algún usurario competente o designado para analizarlas en caso de ser necesario.
• Daño visible
• Escombros y suciedad
• Signos de moho, hongos y podredumbre.
• Las juntas de dilatación deben ser revisadas por movimientos excesivos.
• Las paredes exteriores deben inspeccionarse para detectar signos de fuga
• Los bordes del techo deben verificarse por deterioro
• Limpieza de embocaduras y canalones
• Estado de bajantes
• Los equipos de ventilación, climatización,…, estado de los soportes
• Comprobar que no haya elementos nuevos en la cubierta como antenas, placas solares,…
• Y un largo etcétera que será personalizado para cada tipo de cubierta.
CON CUMENOR TENDRÁN UN TRAJE A MEDIDA PARA EL MANTEINIMIENTO DE LA ENVOLVENTE DEL EDIFICIO.
Inspección visual y libro de mantenimiento
Además del informe, para rellenar el libro de mantenimiento debidamente, hay que hacer una inspección visual pormenorizada en el que se:
• Se verifica el estado del envolvente en general cuando está compuesto por piezas continuas o de una única tirada, o bien, piezas solapadas por lo que se tendrá especial cuidado en los solapes en ese punto singular.
• Se verifica el estado de los lucernarios y tragaluces…
• Verifica el estado de las fijaciones, solapes y uniones. Las dañadas o parcialmente unidas causan fugas, daños en la superficie y amenazan la corrosión.
• Se verifican los petos y cumbreras además de los componentes del sistema de canalones. La caída de piezas de revestimiento, desvanecimiento desigual, ampollas y grietas, así como rasguños, indican la necesidad de reparación. Los sellantes, con frecuencia también se suelen degradar.
Limpieza manual
Según un documento que analiza cerca de 35.000 reclamaciones presentadas por compradores de vivienda entre los años 2008 y 2017, señala que entre las causas más habituales está la denominada «ausencia o deficiencia de impermeabilización». El agua es el elemento que mayores problemas causa.
«Los materiales y procesos a partir de los cuales se fabrican las cubiertas respaldan su durabilidad a lo largo del tiempo. Siempre que se lleve a cabo un correcto mantenimiento, se podrá asegurar el buen estado de la misma», según se indica desde AIFIm, la Asociación Ibérica de Fabricantes de Impermeabilización.
Para conservar la cubierta en perfecto estado hay que comenzar por mantenerla limpia y libre de restos.
Es recomendable llevar a cabo, al menos, una limpieza anual, donde se proceda a la eliminación de hojas secas y otros materiales arrastrados por el viento, especialmente en otoño o si la cubierta se sitúa cerca de un espacio ajardinado y/o arbolado.
Igualmente hay que estar pendientes de las posibles actividades que se desarrollan en las inmediaciones,, por ejemplo, tener una industria papelera cerca, suele haber problemas de acumulación de serrín en los canalones que con el paso del tiempo hace proliferar vegetación que acaba generando tapones,…, igualmente puede ocurrir con algunas fundiciones,…
De esta manera se evita el atoramiento en bajantes por acumulación de suciedad, las filtraciones puntuales por posibles roturas de la protección o las filtraciones por puntos singulares en los casos donde la impermeabilización no se haya aplicado debidamente.
Una revisión detallada después de dicho lavado permite la detección temprana y la respuesta incluso al centro de corrosión más pequeño, que puede ser causado, por ejemplo, por el hollín no removido de la chimenea.
En el caso de un descubrimiento tan desagradable, es suficiente limpiar el lugar del óxido y pintarlo con pintura adecuada.
El uso incorrecto o excesivo de agentes de limpieza puede dañar el revestimiento, tanto el color como la protección del mismo.
Limpiamos los coches, las viviendas, las ventanas, los jardines, ¿porqué no las cubiertas?.
Reparación de deterioros
En el proceso de revisión y mantenimiento de cubiertas, tampoco se debe de olvidar la reparación de los deterioros producidos por esfuerzos dinámicos ajenos a la funcionalidad de la cubierta, como por ejemplo roturas producidas por falta de cuidado en obras u otras reparaciones, instalación de elementos nuevos en cubierta o simplemente las inclemencias de la climatología.
Si en la cubierta se encuentran los equipos de climatización, ventilación, las antenas, etc., que precisan de un mantenimiento adicional, es habitual encontrarse cerca de estos aparatos, o en las zonas de tránsito aledañas, cortes y/o perforaciones que pueden comprometer el buen estado de la misma. «Para que esto no ocurra, recomendamos dotar a la impermeabilización de una protección adicional: dobles láminas especiales, remates adecuados de chapa,…
Es importante localizar las reparaciones para poder darles seguimiento en futuras inspecciones, además de que algunas reparaciones tienen ya fecha de caducidad si por ejemplo han sido realizadas con masillas. Si se hace el trabajo correctamente, con la reparación, se tendrá marcada una fecha en la que habrá que volver a reparar para evitar males mayores.
Reparaciones de emergencia
En el día a día de una cubierta pueden darse situaciones que provoquen daños en la misma y obliguen a una reparación «de emergencia», aportando una protección extra hasta que se puedan realizar las reparaciones permanentes. Así, si el daño se produce en la capa de impermeabilización, lo primero que ha de hacerse es limpiar el área alrededor de los daños y secarla bien para, posteriormente, aplicar una cubrición con la que tapar la rotura.
La cubrición puede ser una chapa cortada a medida y de forma manual, posteriormente remachada y sellada o bien, hay cintas impermeabilizantes autoadhesivas compuesta por un mástic bituminoso, con una hoja de aluminio como material de protección en su cara externa y un film plástico antiadherente en su cara interna, muy útiles en este tipo de reparaciones (canalones, grietas, chimeneas, etc.).
Este tipo de reparaciones de emergencia suelen requerir un análisis más profundo del que emane una solución que impida que haya que volver a actuar de forma urgente y poder dar así una solución adecuada y permanente
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